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中国楼市硬泡沫将灭 楼市既得利益者将对刚需者进行最后逼空

放大字体  缩小字体 发布日期:2013-12-10  来源:第一财经日报  作者:张庭宾  浏览次数:5726
中国楼市很可能进入最后逼空阶段。

    过去的一两个月,可谓是中国刚需者最受煎熬的两个月,一方面看着楼价比2012年大幅上升;另一方面看到房贷收紧,生怕未来付出更高的利息,其中更有很多人一直观望等待国家调控使房价下跌,却不想每次略有调整后暴涨更甚,终于被煎熬得快疯狂了,忍无可忍进入市场。

    这一幕与2007年中国A股何其相似,随着股价大幅暴涨,日开户数不断飙升,10万、20万、30万……这其中的很多人在一年前对股票毫无 概念,甚至在3个月前仍对股市赚钱不屑一顾。可在上证指数5000点以上,他们终于经不起周围同事、邻居赚钱的炫耀,在羡慕嫉妒恨和懊悔心理的烧烤下,在 铺天盖地的千载难逢的大牛市,在“死了都不卖”的鼓噪中,终于把省吃俭用多年积蓄的财富投入股市……从此就被套牢在高高的山岗上。对于主力来说,这就是逼 空散户,他们就不停地推高股指,直到最大规模散户最后疯狂买入来接盘,他们才从容撤退。

    所不同的是,与中国A股的超级大牛市发展了2年相比,中国房地产的牛市周期要长得多,从前一个低谷1998~2000年开始,从2003年 前后开始复苏并一路上涨,虽然经过了2006年宏观调控、2008年美国金融危机和中国股灾、2011年的再度房地产调控后,可谓每挫愈奋。今年8月中国 70个大中城市中再度有69个城市房价同比上涨。其中,北京房价同比涨幅为19.3%,居全国之首。广州和上海房价紧随其后,分别上涨了19.0%和 18.5%。

    国际货币基金组织(IMF)数据显示,五大中国城市在世界最昂贵的房地产市场中名列前茅,甚至超过了东京、伦敦和纽约,美国《大西洋》杂志 写道:世界上十大贵的让人难以承受的房地产市场中有七个都是中国的城市——北京、上海、深圳、香港、天津、广州和重庆。如果按照两个最常用标准,中国楼市 泡沫都极为严重:一线城市的房价收入比已经普遍在25倍以上,而房产的售价与月租价之比也普遍达到了500~600倍,甚至出现了超过800倍的。

    尽管如此,无数预测中国楼市将崩溃或大跌的观察家都碰壁了,即便是新科诺贝尔经济学奖得主席勒也不能避免,他曾准确地预测了2002年美国 科技股泡沫和2007年美国楼市泡沫破灭,而对中国楼市,他曾在2009年和2011年两次警告中国的楼市泡沫,但现在中国楼市以再度上涨对他还以颜色。

    那么,中国楼市真的能摆脱经济规律,就像空中楼阁可以摆脱地心引力,会让席勒们改写经济学吗?

    中国楼市泡沫的确有相对特殊之处:一、它是地方政府的命根子——土地财政的来源。二、中国的婚嫁习俗,让房地产商可以像姜太公那样,即使鱼 钩很高,离开了水面,丈母娘也有办法逼着新郎和婆家人,像鲤鱼一样跳出水面去咬钩。三、在人民币的升值周期中,国际热钱的涌入将会推动楼价上涨。

    在过去一年的楼价上涨中,我们可以再一次清晰地看到地方政府的推手——减少了土地供应,推更大的地块,以刺激高地价的诞生。9月初,新鸿基 以总价217.7亿拍得上海徐家汇中心项目地块,为3年来全国总价最高。北京农展馆北路8号地块被融创竞得,楼面单价达7.3万元/平方米,成为全国楼面 单价最高。这就使土地的价格高过现房的价格,所谓面粉比面包贵,紧接着的逻辑是,这个楼面价再加上建安成本和房地产商的利润,则意味着未来更高的楼价。

    在这个游戏中,土地财政显然成为最大赢家,2013年前6月,全国306个城市共交易土地15493宗,土地出让金达1.13万亿元,同比 大幅增长60%。其中北、上、广三地经营性土地出让金已超1739亿元,接近2012年全年1934.92亿元的水平。当然房地产商对此也喜闻乐见,因为 与现在的面粉价相比,高价的现房似乎没有那么扎眼了,同时因为未来更高房价的威慑,刚性需求者心里更受煎熬。

 
 
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